Nuevas medidas del gobierno

La semana pasada vimos como aparecieron noticias sobre nuevas políticas que va a aplicar el gobierno para ayudar a los bancos, que parecen más concretas que las realizadas hasta ahora, y no sólo es la compra de activos a cambio de liquidez. Destacamos:

1. Cambio en la normativa sobre las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria: Los REIT (Real Estate Investment Trust) se crearon en 1960 en EEUU para que las inversiones residenciales a gran escala fueran accesibles a pequeños inversores. Según la ley actual en España sus características son:

• Capital mínimo de 15 millones de euros
• Deben basar su negocio al 85% en el alquiler (durante 3 años)
  
• Tributarán al 18% en Sociedades
• Dividendos, que deben ser el 90% de los beneficios, están exentos
• Endeudamiento no puede superar el 60% del capital
• Los socios pueden acaparar el 75% del capital. Esta es la principal novedad en la nueva ley, ya que antes sólo era posible el 5% de concentración. Además, si la participación baja del 50%, podrán sacar de Balance los activos.

Estas sociedades favorecen la situación en la que se encuentran los bancos, que se tienen que adjudicar gran cantidad de activos inmobiliarios ante la incapacidad de pago de las empresas promotoras e inmobiliarias tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.

En el tercer trimestre los concursos de acreedores ascendieron un 260%, siendo la mitad empresas constructoras. Y el 90% de estos procedimientos acaban en liquidación. Por lo que la banca acumula estos activos que tienen dificil salida en el mercado por el descenso pronunciado del precio de la vivienda. Por tanto aumenta la tasa de morosidad en los bancos y cajas.

Con los REIT los bancos pueden gestionar mejor estos activos que aparecen en su balance, obteniendo un rendimiento fijo con los alquileres y eliminándolos de balance. A su vez obtienen liquidez, sin tener que acudir a subastas que tienen consecuencias nocivas desde el punto de vista reputacional, mejorando la credibilidad y confianza de sus clientes.

2. Flexibilidad en el uso de las provisiones genéricas contra la morosidad:

Por la Circular 6/2008, que modifica la anterior en la que se introdujeron las NIC (normas internacionales de contabilidad), se elimina el límite mínimo de estas provisiones que cada entidad tenía que guardar en su balance. Ahora cada entidad podrá adaptar este límite en función de su política de cobertura de riesgo de crédito y de las características de su cartera crediticia.

Se fortalece el caracter anticíclico de estas provisiones, que se pueden utilizar para dotar las específicas (aquellas que se tienen que realizar para cubrir activos dudosos). Y se puede luchar contra el incremento en los índices de morosidad (2,6% en Septiembre en la media del sector).

Esto ayuda a los bancos a suavizar el impacto de la morosidad en sus cuentas, que en vez de utililzar los ingresos para cubrir estos impagos, usarán el dinero de provisiones que tenían guardado en sus balances.

A su vez la nueva normativa incluye:

• Mejora en la información a ofrecer sobre gestión del capital y los riesgos de los intrumentos financieros
• Modificaciones sobre el tratamiento de las carteras de instrumentos financieros
• Sistematización de la información sobre hipotecas que tienen que ofrecer las entidades

En conclusión, dos buenas medidas para facilitar la gestión de los impagados y el aumento de la morosidad al que se enfrentan bancos y cajas, que es el principal problema en España, ya que aquí no es tanto las hipotecas subprime y activos tóxicos, que en general no hay; sino la sobrevaloración en los precios de los pisos y suelos edificables y el elevado endeudamiento en hipotecas y créditos que se ha llevado a cabo durante estos últimos años especulando con el precio de los inmuebles.